경매 시작 전 꼭 알아야 할 12가지 부동산 경매 상식
1. 일반 부동산 대출은 3억이 매매가면 평균시세로 낮게 측정하기 때문에 경매 감정가 그대로 대출이 나오는 경매시장이 대출에 유리하다.
* 23년 현재 기준 물건지의 소재지, 구매자의 다주택여부 등에 따라 대출이 안될 수도 있다.
2. 아파트 평형은 일정하지만 빌라의 경우 건물마다 특징이 달라 가격기준이 명확하지 않아서 건물가치를 낮게 평가하는 경향이 있다.
3. 경매시장에서 소위 흘린물건은 보통 여름휴가철이나 명절 등과 같은 연휴기간에 자주 발생한다.
4. 경매 낙찰후 기존 세입자에게 이사가기전에 명도확인서를 먼저 주면 안된다.
5. 감정가
- 아파트 : 비교적 감정가가 시세에 근접하지만 감정평가시기와 입찰시기에 시세변동을 인근 부동산에 가서
확인하는 것이 바람직하다.
- 다세대 : 최초 분양시 최고가격을 형서하는 것이 일반적이다. 그러한 이유로 수회 걸쳐 유찰되는 것이다.
- 단독주택, 임야, 전, 답 : 감정가를 신뢰하지 말고, 현장에 여러 부동산에서 시세를 확인한다.
6. 입찰 보증금은 최저 매수가의 1/10를 봉투에 넣으면 된다.
7. ★ 권리분석 ★(아주아주 중요한 내용)
- 말소기준권리는 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기 이중에서 시기적으로 가장 빠른 권리를 말한다.
* 아무것도 없으면 경매기입 등기가 말소기준권리임.
* 말소기준권리가 정해지면 나머지는 소멸된다.
* 가압류, 압류는 채권임으로 지급기준권리는 안된다.
* 예외적으로 법정지상권, 유치권, 예고등기, 분모기지권은 소멸되지 않는다.
말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되며 인수되는 권리로는 소유권 이전등기, 가처분, 지상권, 지역권,
전세권, 임차권, 전 소유자의 가압류권 등이 있다. 이처럼 인수되는 권리가 있는 경우는 응찰할때 각별한 주의가
필요하다.(초보는 안하는 것이 좋다.)
8. ★ 말소기준보다 후순위권리 관계이나 예외적으로 인수하는 것 ★
- 대위변제 : 후순위 임차인이 선순위 말소 기준등기가 되는 저당권의 채권을 채무자 대신 갚는것
* 선순위 세입자로서의 지위 확보, 임차인의 경제적 이익 발생
대위변제 시기는 매수인이 잔금 납부를 하기 전까지이다.
* 임차인의 대위변제 여부를 법원에 확인하는 자세가 필요하다.
대응방법 : 매각허가 결정 전 → 매각불허가 신청을 한다.
매각허가 결정 후 → 매각허가결정 취소를 신청한다.
- 세대 합가 : 임차인과 세대원이 합쳐진 경우를 말한다. 주민등록은 세대주뿐만 아니라 가족의 주민등록을
포함함으로 등본 내 전인원의 전입일을 확인해야 한다.
* 매수인은 동사무소에 가서 전입세대별 열람내역서를 신청하거나 법원에 비치되어 있는
임차인의 주민등록등본에서 확인할 수있다.
- 임차권 등기 : 임차가 종료되고도 임차인이 보증금을 돌려받지 못했을때 법원에 임차권 등기 명령을
실행하는 제도(대항력 및 우선변제권 획득)
* 임차권 등기가 경료된 주택의 경우 다음 임차인이 소액임차인이라 하더라도 최우선변제권이 인정되지 않는다.
- 전차인 임차권 승계 : 초보자가 하기 어려운 케이스로 되도록 피하도록 하자!
* 전차인 : 남의 것을 빌려온 사람에게 다시 빌리는 사람
- 토지별도등기 : 토지소유주가 건물 신축하기 전에 토지에 저당권 및 가압류를 먼저 설정한 후 건물을 지으면
토지별도등기의 내용이 나타난다.
- 건물 철거 소송을 제기한 후순위가처분 : 등기부상 권리단계에 건물철거청구권이 있으면
절대로 입찰해서는 안된다.
9. 경제적 수익성 분석
- 토지이용계획확인원 확인(정부개발계획 확인), 중개업소 확인
- 경제적 수익성 계산 : 매매가격 - (입찰가격 + 취득시 세금 총액 + 명도 및 수리비용 + 양도세금)
10. 개별적 분석사항
- 아파트 : 교통여건, 대단지, 대지지분,(20년 이상, 저층), 관리비(체납여부), 주차
- 단독주택 : 직사각, 정사각 일정한 모양이 좋고, 도로에 붙어 있는 것이 좋다. (지적도, 법정지상권 확인)
- 다가구 : 전세보증금, 월세 파악하여 매매가 고려, 재개발ㆍ재건축 고려, 도시가스 여부 확인
- 연립ㆍ다세대 : 부동산 중개업소에서 매매가, 전월세 확인, 저주자 존재여부 확인, 도로상황, 주차 확인
- 상가 : 단지내 상가, 근린상가, 테마상가(상가 건물 임대차 보호법 확인, 임대보증금 인수하면 안된다!)
* 이동이 많고, 전면이 넓고, 지하는 가급적 피하고, 임대료와 권리금은 주변상가, 부동산에서 확인
11. 입찰하기전에 경매물건자료 열람
- 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서
- 주민등록 전입 열람
- 현장답사
① 주변 부동산 매매가 확인해서 감정가 적정여부 판단
② 건물 노후도, 도시가스, 건축물 관리대장(구청 발급) 현황과 일치하는지 확인(불법 증개축 건물 여부 확인)
③ 거주자 확인, 임차인이 있으면 경매 참여할것인지 소유자가 거주중이면 경매 취하여부 확인
④ 확인해야 할 기본서류(등기부등본, 건축물 관리대장, 토지대장, 토지이용계획확인원)
12. 입찰은 본인, 대리인, 법인, 공동 입찰 할 수 있다.