양도소득세란 쉽게 말해 A라는 주택을 사서 보유 또는 거주하다가 일정기간이 지나 팔게 되었을때 최초 구입 금액과 최종 판매금액간의 금액차이가 발생했을때 그 금액별로 내는 세금을 뜻한다.(1억에 사서 2억에 팔았으면 1억에 대한 양도소득세 부과)
* 양도소득세 세율 및 누진공제액 확인(양도 소득세 계산시 실거래가 기준으로 과세)
양도소득세 계산 3단계
1. 양도차익 구하기 : 최초구입가 - 최종판매가 = 양도차익
* 최초구입가에 필요경비(취득세, 각종 수수료, 샤시, 보일러, 발코니 확장, 시스템에어컨 등)를 포함하여 양도 차익을 낮춘다.
2. 과세표준 구하기 ; 양도차익에서 장기보유특별공제(3년이상 보유시) + 기본공제(인적공제 250만원, 연 1회)
3. 총 납부세액 구하기 : 과세 표준 X 세율 - 누진세액 = 결과값 + 지방소득세 10% → 양도소득세
★ 매도가는 낮추고, 취득가는 올리고~ 필요경비 올리고~ 장기보유특별공제 올리고~ 세율은 낮추고! ★
양도세 절세 꿀팁
- 1가구 1주택 비과세 : 양도 가액이 12억 이하, 양도일 기준 2년이상 보유해야 한다. 조정지역일 경우 2년 거주요건이 추가 됨.
* 일시적 2주택 비과세 요건도 있음.
2. 장기보유 특별공제는 3년에 6%이며 1년마다 2%씩 증가하며 최대 30%까지 공제 받을 수 있음.
단, 다주택자가 조정대상지역 주택 양도시 중과세 적용으로 장기보유 특별공제를 받을 수 없음.
3. 양도차손이 발생한해 양도(집이 여러채일 경우 활용 방법)
4. 근무, 학업, 치료 등의 사유로 보유, 거주요건 제외 가능
5. 취득시 취득세, 법무사 수수료, 부동사 중개료, 각종 수리비용 영수증 잘 챙겨두어 양도시 양도차익 줄이는데 활용
6. 양도시점은 6월 1일 이전에 해서 재산세, 종부세 절세
7.양도세는 양도한 해당 달 말일부터 2개월 이내 납부
8. 국세 상담센터 126, 홈텍스 인터넷 상담, 국세 법령 정보시스템 활용
9. 취득가액 올리기(증여)
- 부부간 10년 6억까지 공제 가능!
공시가격 기준으로 취득세 4%만 내면 됨. 다만, 증여받고 5년뒤에 매도해야함(어길시 이월과세 대상)
* 다운계약과 업계약을 하는 방법도 있음.(불법이 안되게 하는 방법도 있음.)
10. 거주주택 비과세
- 만약 10채를 갖고 있으면 9채를 임대사업자를 등록하고, 1채에 거주하면 비과세 혜택적용됨.
단, 등본상 가족전원이 2년이상 거주해야함.(혜택은 평생에 단 한번!)
양도세는 정부의 부동산 정책으로 조금씩 바뀔수 있기 때문에 양도하기 전에 정확히 확인하는 것이 중요하다!!!